不動産投資ではキャッシュフローと実質利回りは正しく理解すべき理由
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嘘をつきだらけのキャッシュフロー&利回り計算

昨日の記事で、投資専門の不動産会社がよく勧誘の際に説明する、嘘をついてキャッシュフローや利回りを計算し営業トークする例を紹介しました。

 

 

都内ワンルームマンション!

 

物件価格2,400万円
頭金なしローン返済35年
家賃10万円
管理費修繕積立金2万円
毎月返済7万円
利回り5%
キャッシュフロー1万円/月

 

毎月の家賃からローン返済と管理費修繕積立金を引いて毎月1万円のキャッシュフローが出ます。しかも利回り5%と大変お得です。銀行にお金を預けても利回り0.01%の時代ですよ。

 

何もしなくても毎月1万円のお金があなたのお財布に入ってくるのでお小遣いに最適ですし、ローン返済後は物件があなたの物になります。

 

絶対お得なので今すぐ買うべきですよ!

 

たしかに計算すれば、

 

キャッシュフロー = 毎月家賃 - 管理費修繕積立金 - ローン返済
1万円/月 = 10万円/月 - 2万円/月 - 7万円/月

 

利回り =(年間家賃÷物件価格)x 100
5% =(120万円/年 ÷ 2,400万円/年)x 100

 

と、もっともらしい数字が算出されます。

 

この計算やトークのどこに嘘が潜んでいるのか、本当の正しい計算はどうすれば良いのかを解説したいと思います。

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正しい計算方法

上記の計算は、税金などの計算が含まれていないので不正確な計算結果となります。

 

税金とは所得税と住民税のことを指します。これらは個人の所得によって納税する額が変わってきますが、普通の平均的なサラリーマンでしたら所得税は5~20%くらいです。住民税は一律10%です。

 

ざっくりですが、仮に所得税20%住民税10%で合計30%が課税されるとしたら、課税の計算は売上から経費を引いた利益分に課税されます。

 

仮にローンを組んで購入していて毎月の返済7万円の内訳が、元本返済5万円、金利返済分2万円だったとしたら、金利返済分のみ売上から経費扱いとして引くことができますので、家賃10万円/月から管理費修繕積立金2万円/月とローン金利2万円/月を引いた6万円/月が利益となります。

 

ですので、課税金額は

 

6万円/月x30% = 1.8万円/月

 

となります。

 

この段階でキャッシュフローは、

 

キャッシュフロー = 毎月家賃 - 管理費修繕積立金 - ローン金利 - 税金
4.2万円/月 = 10万円/月 - 2万円/月 - 2万円/月 - 1.8万円/月

 

となります。そして税金を計算した後の利益に対して、ローン返済分の元本5万円を引くと0.8万円/月の赤字のキャッシュフローとなってしまいます。

 

ざっくりで計算しましたが、業者の話を信じて物件を購入してしまうと実際のキャッシュフローは毎月赤字となってしまうので、物件を所有する限りあなたのお財布からお金が逃げてしまう状態が35年間も続くのです。

 

しかも利回り5%というのもこれは表面利回りの計算であって、実際は実質利回りで計算すべきです。

 

実質利回り =
((年間家賃 + 諸経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用)) x 100
※諸経費:管理費修繕積立金、固定資産税、都市計画税等
 購入時諸経費:仲介手数料、印紙税、登録免許税、司法書士手数料、
 不動産所得税等

 

一般的に言って、分子のほうの諸経費は家賃に対して2割くらい余計にかかりますし、分母の購入時諸費用は物件価格に対して1割くらい余計にかかります。

一般的に実質利回りに対して実質利回りは2~4%くらいかかります。

そうすると表面利回り5%の物件というのは、実質利回りは1~3%くらいになってしまいます。

 

その動産投資において実質利回り1~3%というのは、正直負債でしかありません。

 

あなたにお金をもたらしてくれる資産となりうる物件を探すのであれば、実質利回り8~10%以上は欲しいところです。

 

もちろんそのような資産となる投資物件はその中の不動産の数%くらいしかないでしょう。

 

成功する不動産投資家は、そういった物件を買い集めているから成功しているのです。

 

不動産業者に言われるがままに騙されて購入していては、お金持ちにはなれないので、自分で良い物件を見抜く勉強と努力が必要なのです。

 

 

投資で自由を獲得しよう!

 

 


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