昨日の記事で、投資専門の不動産会社がよく勧誘の際に説明する、嘘をついてキャッシュフローや利回りを計算し営業トークする例を紹介しました。

たしかに計算すれば、

キャッシュフロー = 毎月家賃 - 管理費修繕積立金 - ローン返済
1万円/月 = 10万円/月 - 2万円/月 - 7万円/月

利回り =（年間家賃÷物件価格）ｘ 100
5% =（120万円/年 ÷ 2,400万円/年）ｘ 100

と、もっともらしい数字が算出されます。

この計算やトークのどこに嘘が潜んでいるのか、本当の正しい計算はどうすれば良いのかを解説したいと思います。

正しい計算方法

上記の計算は、税金などの計算が含まれていないので不正確な計算結果となります。

税金とは所得税と住民税のことを指します。これらは個人の所得によって納税する額が変わってきますが、普通の平均的なサラリーマンでしたら所得税は５～２０％くらいです。住民税は一律１０％です。

ざっくりですが、仮に所得税２０％住民税１０％で合計３０％が課税されるとしたら、課税の計算は売上から経費を引いた利益分に課税されます。

仮にローンを組んで購入していて毎月の返済７万円の内訳が、元本返済５万円、金利返済分２万円だったとしたら、金利返済分のみ売上から経費扱いとして引くことができますので、家賃１０万円／月から管理費修繕積立金２万円／月とローン金利２万円／月を引いた６万円／月が利益となります。

ですので、課税金額は

6万円/月ｘ30% = 1.8万円/月

となります。

この段階でキャッシュフローは、

キャッシュフロー = 毎月家賃 - 管理費修繕積立金 - ローン金利 - 税金
4.2万円/月 = 10万円/月 - 2万円/月 - ２万円/月 - 1.8万円/月

となります。そして税金を計算した後の利益に対して、ローン返済分の元本５万円を引くと０．８万円／月の赤字のキャッシュフローとなってしまいます。

ざっくりで計算しましたが、業者の話を信じて物件を購入してしまうと実際のキャッシュフローは毎月赤字となってしまうので、物件を所有する限りあなたのお財布からお金が逃げてしまう状態が３５年間も続くのです。

しかも利回り５％というのもこれは表面利回りの計算であって、実際は実質利回りで計算すべきです。

実質利回り =
((年間家賃 + 諸経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用)) ｘ 100
※諸経費：管理費修繕積立金、固定資産税、都市計画税等
　購入時諸経費：仲介手数料、印紙税、登録免許税、司法書士手数料、
　不動産所得税等

一般的に言って、分子のほうの諸経費は家賃に対して２割くらい余計にかかりますし、分母の購入時諸費用は物件価格に対して１割くらい余計にかかります。

一般的に実質利回りに対して実質利回りは２～４％くらいかかります。

そうすると表面利回り５％の物件というのは、実質利回りは１～３％くらいになってしまいます。

その動産投資において実質利回り１～３％というのは、正直負債でしかありません。

あなたにお金をもたらしてくれる資産となりうる物件を探すのであれば、実質利回り８～１０％以上は欲しいところです。

もちろんそのような資産となる投資物件はその中の不動産の数％くらいしかないでしょう。

成功する不動産投資家は、そういった物件を買い集めているから成功しているのです。

不動産業者に言われるがままに騙されて購入していては、お金持ちにはなれないので、自分で良い物件を見抜く勉強と努力が必要なのです。

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投資専門不動産会社は勧誘がしつこいので安易に個人情報を渡さないほうが良い

2019.9.14

投資専門不動産会社に安易に個人情報を渡さないこと 不労所得が欲しくて不動産投資を始めようとするサラリーマンは一定数存在します。 でも実際にどうやれば良く分からないような素人は、何冊か本を読んで満足したらとりあえず話を聞こうと不動産会社にコンタクトを取ることから始めると思います。 実際に会って話を...

不労所得が欲しくて不動産投資を始めようとするサラリーマンは一定数存在します。

でも実際にどうやれば良く分からないような素人は、何冊か本を読んで満足したらとりあえず話を聞こうと不動産会社にコンタクトを取ることから始めると思います。

実際に会って話を聞こうと、不動産会社はさらに詳しい個人情報を聞いてきます。

ファミリー住宅用向けの会社ならまだしも、投資用物件を扱うような投資専門の不動産会社はメチャメチャ詳しく個人情報を聞き出そうとします。

勤め先、勤め先の電話番号、年収、貯金、投資歴、家族構成など、丸裸にされるくらいの個人情報提供を求めてきます。

すべての会社では無いかもしれませんが、投資専門不動産会社の勧誘は本当にしつこいです。

一度でも個人情報を渡してしまうと、昼夜問わず毎日のように勧誘の電話がなり続けますし、ひどいと会社にまで電話をかけてきたりしますので安易に個人情報を提供しないことが大切です。

不動産会社の上手な嘘に騙されないことが大切

周りに不動産投資をしている人がいなければ、やっぱり直接不動産会社の人に聞いてみたりしたいなと思うことでしょう。

そう考えるのはとても自然なことだと思いますが、注意しなければならないのは、特に投資専門の不動産業者は本当に上手な嘘をつくことが多いですし、何とか物件を購入してもらおうとあの手この手を使う戦略を熟知しています。

もし投資専門の不動産会社の話を聞きたいということであれば、そういうことを事前に理解したうえで行くようにして下さい。

実際にアポイントを取って話を聞こうとすると、街中のカフェで待ち合わせをしてそこでお茶を飲みながら物件の説明を受けることが多いですね。

私はよくお見合いでホテルラウンジのカフェに行きますが、そこに行くと毎回のようにお見合いの男女と不動産会社が物件を紹介している姿を目撃します。

お見合い中はお見合いに集中しないといけませんが、どんな話術で勧誘をするのかちょっと興味があるのでお見合いの前後に聞き耳を立てて会話を聞くことがあります。

たとえば一例ですが、

なんていうような話をよく耳にします。

たしかに銀行の金利と比較すると不動産の利回りは魅力的ですし、毎月不労所得が手に入ることを考えると、不動産を買ってみたいなという気持ちになってしまうでしょう。

投資用の物件を扱う業者の話を聞くと、だいたいこのような似たような話ばかりです。

でも良く考えてみて下さい。初対面の人間にこんなオイシイ情報を提供してくれるなんて、そんなうまい話あると思いますか？

業者の立場からすれば、あなたが不動産で儲けられるかどうかなんて全く興味はありません。

業者の利益は売買時に発生する仲介手数料ですので、とにかく物件が売ることができればそれで良いのです。だから何とか上手い嘘をついてあなたに物件を購入させようとするのです。

嘘を見抜けずに購入してしまっては、あなたは業者にとって都合のよいカモです。

お金が無いので購入できませんと断っても、お金が無くても金融機関を紹介できますので、あなたの貯金から頭金を出す必要はありません、といった甘い誘惑で高金利な金融機関を紹介してくることもあるでしょう。

本当に物件を購入するつもりがなくても、あなたがノイローゼになるくらいまでに毎日のように電話をしつこいくらいにかけ続けることで、この勧誘の苦しみから逃れるためには物件を購入するしかないという思考回路に持っていかせようとすることだってあるかもしれません。

正直、投資専門の不動産会社の話をまともに聞いて不動産投資が成功することは皆無でしょうから、あまり深入りしないほうが良いカモしれません。

じゃあやっぱり不動産投資が儲からないかと言われればそうではありません。

不動産投資で不労所得を手に入れて、一生働かなくても良いくらいの資産を築いている人もいます。

大切なのは嘘に騙されずに、儲かるための本質を理解し、儲かる物件を購入できる目利きができるようになることです。そうすれば不動産投資で不労所得を手に入れることが可能になります。

続きはまた明日。

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